Vrak lodi, nejvyšší budova v republice nebo David Černý. To všechno jsou témata, která kolem Top Tower přitahují pozornost. Podstatnější otázka zůstává stranou: proč město podporuje projekt, který krizi bydlení prohlubuje?

ilustrace: Filip Faust

Když se v roce 2019 začaly objevovat v médiích zprávy o novém pražském mrakodrapu, který chce developerská společnost Trigema postavit v Nových Butovicích, ze židle to českou veřejnost příliš nezvedlo. Titulky lákaly proklamací, že se titul „nejvyšší budova v republice“ po letech vrátí Praze, ale samotné články moc informací nenabízely. Většina téma odbyla pár odstavci, ve kterých stručně popsala, jak by měla nová výšková budova vypadat, doplnila je vizualizací projektu a bylo hotovo. Tu a tam se nějaký magazín zeptal pár vybraných architektů, co si o Top Tower myslí, ale do obšírnější kritiky se z nich nepustil nikdo.

Když se po šesti letech vynořila zpráva, že zastupitelé hlavního města schválili potřebnou změnu územního plánu, odezva už byla prudká. A není divu, pražská urbanistická scéna prošla za těch pár let velkou transformací. Otázka dostupnosti bydlení v metropoli od revoluce snad nikdy nebyla tak naléhavá a velká část Pražanů tak věnuje novým stavebním projektům nevídanou pozornost.

Za ocelovou konstrukcí

Návrh je samozřejmě sám o sobě kontroverzní. Už samotná výška budovy, která má dosahovat 136 metrů, je pro mnoho Pražanů i odborníků problém — stavba mrakodrapů a zásahy do panoramatu Prahy byly výbušným tématem v metropoli od nepaměti. Ještě větší kritiku sklízí ocelová socha vraku lodi od umělce Davida Černého, která se má o budovu opírat. Nejčastěji se tak v debatě o Top Tower řeší vizuální stránka stavby, ta ale odvádí pozornost od palčivějších problémů pražské výstavby, které tato budova představuje.

Coliving po česku

Skupina propaguje stavbu jako českou verzi západní tradice colivingu — sdíleného bydlení, kde mají obyvatelé k dispozici malý privátní byt a velké společné prostory (včetně třeba kuchyně). Zatímco zahraniční architekti i nastupující generace českých architektů hledají v komunitním bydlení hlavně řešení kritické bytové situace, Trigema ho prodává jako nový luxusní životní styl. Zároveň je projekt koncipován pouze jako nájemní bydlení. Těžko se tak dá zbavit dojmu, že odvoláváním se na „západní“ koncept colivingu je cokoliv jiného, než výmluva pro co nejvyšší možnou cenovku za metr čtvereční. Nepomáhá ani fakt, že kdyby šlo o co nejvyšší počet bytů, aby se v prostoru mohlo ubytovat co nejvíce lidí, tak by většinu stavby netvořila umělecká ocelová konstrukce. A valná čas vnitřního prostoru ani na bydlení nepadne — pronajímat se budou i kancelářské a retailové prostory.

Architektura jako obchodní model

V lednovém rozhovoru pro Hospodářské noviny Marcel Soural, zakladatel a předseda skupiny Trigema, přiblížil, proč žádné byty v Top Tower společnost neplánuje prodat. „Tyhle velké a složité budovy na údržbu by z našeho pohledu měl vždy vlastnit jeden investor,“ vysvětloval. Argument se z byznysového hlediska jeví logicky, pokud je majitel jen jeden, je určitě jednodušší řešit rekonstrukci nebo provoz objektu. Pro jeden z největších pražských bytových projektů je ale byznysové hledisko málo.

Ve stejném rozhovoru se Soural také chlubí tím, jak vysokého nájemného se mu podařilo dosáhnout v jejich posledním bytovém developerském projektu Fragment v Karlíně. Za metr čtvereční si tam společnost účtuje 700 korun (bez nákladů na služby a energie). Podle červencových dat Ministerstva financí je přitom mediánová cena nájmu za metr čtvereční v této oblasti 439 korun (pro ty nejmenší byty, kde je cena za metr čtvereční nejvyšší). Lze tak odhadovat, že podobně zvýšenou cenovku si Trigema představuje i v Nových Butovicích.

Trh problém nevyřeší

Proč ale za tento přístup Top Tower kritizovat? Nikdo ze společnosti neslíbil, že jejich projekt krizi bydlení pomůže. A pokud chtějí vytvořit luxusní a zvláštní byty pro movitější Pražany, kde je vlastně problém? Stavby tohoto typu ale městskou bytovou krizi značně prohlubují. Ceny stále stoupají, skupina lidí, která stěží dosáhne na nájemní bydlení, se zvětšuje a vlastní bydlení je pro mladší generace už nedosažitelným snem. Proti tomu chce hlavní město bojovat právě výstavbou, jenže většina nově postavených bytů se prodají spíš jako investiční. A skupině Trigema se koncept investičního bytu podařilo projektem Top Tower povýšit na novou úroveň. Neplánuje je ani do trhu s nemovitostmi zařadit.

Samozřejmě vlastnické bydlení není svatý grál, i dostupné nájemní bydlení by napjatou situaci v hlavním městě značně uvolnilo. Muselo by ale přicházet od institucionálních investorů, třeba právě od města, abychom si byli jistí, že opravdu dostupné bude. V tomto případě na dobrotu soukromých společností spoléhat nelze.

Praha staví. Pro koho?

Zastupitelé v tom ale očividně problém nevidí. Územní plán pro developera změnili a fakt, že plánovaná stavba nebude dodržovat nově schválený metropolitní plán, problém pro Sourala také nepředstavuje. V klidu plánuje, že se s odvoláním proti nedávno udělenému stavebnímu povolení skupina vypořádá tak za rok a pak budou moci začít stavět. A podobně nepromyšlená je i plánovaná novela stavebního zákona. De facto developerskou výstavbu urychlí, ale nejspíš přesně takového typu. Postaví se tedy stovky, možná tisíce bytů, ale výrazný efekt na dostupnost bydlení to mít nebude. Žádný z investorů nemá motivaci cílit na méně movitou část obyvatelstva: i drahé bydlení v tuto chvíli prodá těm, co si to mohou dovolit a v rostoucích cenách bydlení vidí příležitost k investici. Z byznysového hlediska se tak samozřejmě nejvíce vyplatí luxusní projekty.

Obtížně se pak budou poslouchat věty typu „dělali jsme, co jsme mohli“. A obtížně se brání cynickému dojmu, že si s vrakem lodi pouštíme do města trojského koně. ∞

text: Jiřina Marešová